Đất Thổ Cư Là Gì?
Với những người mua đất thổ cư lần đầu hay những người có ý định đầu tư đất thổ cư, trước hết cần hiểu rõ khái niệm đất thổ cư là gì? Theo các quy định và khái niệm được nêu trong Luật Đất đai 2013 thì đất thổ cư nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, được công nhận bởi nhà nước thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức sổ đỏ). Khi sở hữu đất thổ cư, chủ sở hữu có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu sống,… trên đất.
Đất thổ cư thực chất là cách gọi phổ biến của người dân, không phải là một loại đất theo quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, ký hiệu của đất thổ cư trong các văn bản pháp luật gồm ONT (đất ở nông thôn) và OĐT (đất ở đô thị).
Theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài, không xác định thời hạn sử dụng, nhưng không phải là sử dụng vĩnh viễn.
3 Việc Cần Làm Khi Mua Đất Thổ Cư
Thông thường việc quyết định chọn mua một mảnh đất thổ cư sẽ phụ thuộc vào nhu cầu, mục đích và tài chính của người mua. Với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, các bước mua bán đất thổ cư đều được thực hiện bài bản, tuy nhiên họ cũng có thể bỏ qua một số bước nhờ những kinh nghiệm tích lũy và khả năng quan sát tốt. Tuy nhiên, với người mua lần đầu, đặc biệt với những người mua để ở, cần thực hiện đầy đủ các bước thủ tục, nhất là thời điểm trước khi đặt cọc hay ký hợp đồng giao dịch.
Theo đó, sau khi đã tìm được mảnh đất ưng ý, đáp ứng được những tiêu chí mà mình vạch ra, người mua nên thực hiện 3 bước sau đây để đảm bảo việc mua bán sau này diễn ra an toàn, giảm thiểu rủi ro:
1. Xem kỹ mảnh đất và nêu rõ thông tin trong thỏa thuận đặt cọc
Dù đã rất ưng ý mảnh đất định mua nhưng bạn vẫn nên đến tận nơi, khảo sát thật kỹ khu đất một lần nữa, đàm phán một số điều khoản rõ ràng với chủ đất rồi mới tiến hành đặt cọc.
Cụ thể, hãy quan sát, kiểm tra xem trên đất có những gì, tài sản gắn liền với đất có gì không, trên đất có mồ mả không… Đây là những việc cần hỏi lại chủ đất, trước đó bạn cũng có thể tự kiểm tra bằng cách hỏi hàng xóm, hộ dân xung quanh, hoặc tự mình đi một vòng quan sát khu đất, có gì khúc mắc cần tìm hiểu ngay. Sau đó, khi làm thỏa thuận đặt cọc, hãy nêu rõ nội dung cam kết không có mồ mả, công trình tâm linh, tôn giáo của chủ đất và yêu cầu chủ đất ký xác nhận.
Việc khảo sát và yêu cầu chủ đất viết cam kết nêu trên sẽ giúp bạn tránh được rắc rối sau này nếu chẳng may trên đất có mồ mả, công trình cần di dời. Vì các công trình trên đất có thể sẽ phát sinh tranh chấp hoặc bạn sẽ phải chịu thêm khoản thuế phí.
2. Đo đạc diện tích và cắm mốc giới mảnh đất
Sau khi đã làm thỏa thuận đặt cọc, bạn hãy yêu cầu chủ đất gọi cán bộ địa chính xã hoặc nhân viên của công ty đo đạc đến xác định mốc giới của mảnh đất, so sánh xem thông tin đo đạc trên sổ và thực tế có khớp hay không. Bước này rất quan trọng, giúp người mua kịp thời phát hiện những thông tin sai lệch với sổ đỏ, tránh việc tranh chấp sau này. Chẳng hạn nhiều mảnh đất trên thực tế có lối vào, nhưng trên sổ đỏ không thể hiện, khi xây nhà chủ đất sẽ phải xin đi nhờ hàng xóm hoặc gặp khó khăn khi kéo đường điện vào mảnh đất…
Thực tế chi phí đo đạc mỗi mảnh không lớn, thông thường khoảng 1,5 triệu đồng, do đó bạn không nên tiếc tiền mà bỏ qua bước này. Ngoài ra nên cắm mốc giới theo tọa độ, với chi phí khoảng 50.000 đồng/1 cọc mốc giới, tùy địa phương. Việc cắm mốc giới sẽ giúp khoanh vùng khu đất, tránh trường hợp người mua đất ở xa có thể bị người khác lấn chiếm, lạm dụng…
Ngoài ra, theo chia sẻ của những người có kinh nghiệm mua đất thổ cư thì phần đất cắm mốc giới chung với hàng xóm nên nhờ người hàng xóm đó ra cùng chứng kiến, tránh phát sinh tranh chấp về sau.
3. Công chứng đầy đủ và xác minh sổ đỏ thật/giả
Khi việc xác định diện tích thực tế, cắm mốc giới không phát sinh vấn đề nào, người mua đặt cọc một khoản tiền kèm thỏa thuận đặt cọc với người bán. Ở bước này, nên nhờ thêm một người thứ 3 làm chứng và hẹn thời điểm ra công chứng tại địa phương nơi có đất. Lưu ý, không nên bỏ qua bước công chứng này đề phòng trường hợp người bán đổi ý hủy kèo sẽ khó đòi lại tiền hoặc có thể phát sinh rắc rối.
Bên cạnh đó, khi cùng người bán đến công chứng hợp đồng cọc, người mua nên yêu cầu người bán đem sổ đỏ mảnh đất lên văn phòng công chứng để kiểm tra, xác minh xem sổ đỏ thật/giả. Hãy lưu ý các thông tin ghi trên sổ đỏ, giấy tờ tùy thân của người bán để kiểm tra xem sổ đỏ có chính chủ không, trước đó mảnh đất từng xảy ra tranh chấp, kiện cáo hay không.
Sau khi kiểm tra xong sổ đỏ và công chứng hợp đồng cọc, người mua chưa nên xuống tiền luôn, hãy giao dịch thông qua ngân hàng để đảm bảo an toàn pháp lý cho tài sản. Cụ thể, hai bên sẽ lập tài khoản chung ở ngân hàng kèm thỏa thuận khi nào chủ đất công chứng xong xuôi, ra được sổ không có vướng mắc hoặc bị đâm đơn kiện làm dừng quá trình cấp sổ mới thì tiền được giải ngân cho bên bán đất.
Ngoài những bước không nên bỏ qua như trên, người mua đất thổ cư lần đầu cũng cần chú ý đến việc gia hạn quyền sử dụng là hợp pháp. Bên cạnh đó, cần lưu ý mảnh đất có thêm các loại đất khác hay không, nếu có cả đất rừng, đất trồng cây lâu năm thì không được phép xây công trình kiên cố trên đất. Các loại đất mỗi năm Nhà nước đều thu tiền thuế sử dụng đất, do đó khi mua cũng cần hỏi chủ cũ để biết tình trạng đóng thuế ra sao, có thể yêu cầu chủ đất cho xem biên lai nộp thuế.
Trên đây là một số kinh nghiệm mua đất thổ cư hữu ích dành cho những người mua lần đầu do Batdongsan.com.vn tổng hợp từ những nhà đầu tư có kinh nghiệm. Để biết thêm nhiều kiến thức hữu ích khác về mua bán, đầu tư nhà đất, bạn đọc hãy tham khảo thêm các bài viết trên mục Wiki BĐS của Batdongsan.com.vn.
Thông tin trong bài viết tham khảo kinh nghiệm của nhà đầu tư cá nhân Lê Xuân Cao, Hà Nội.